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Faire gérer son bien par une agence immobilière
Pour un propriétaire, gérer soi même un bien loué implique de disposer du temps et des connaissances juridiques nécessaires.
De ce fait, certains propriétaires font le choix de confier la gestion de leur bien à un professionnel.
Dans ce cas, la mission du professionnel (gestionnaire) consistera à représenter le propriétaire (son mandant) dans sa relation avec son locataire. Le professionnel jouera ainsi un rôle d’intermédiaire entre le propriétaire et le locataire.
Rappelons que l’exercice de cette activité par une agence immobilière est réglementé par la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970. L’agence doit ainsi être titulaire d’une carte professionnelle, d’une assurance professionnelle et d’une garantie financière.
Par ailleurs, la signature préalable d’un mandat de gérance est obligatoire.
Si certaines mentions du mandat de gérance sont imposées par la loi, d’autres sont déterminées contractuellement et peuvent ainsi varier d’une agence à une autre.
Le mandat doit ainsi obligatoirement prévoir :
- L’étendue des pouvoirs confiés à l’agence (diligenter certains travaux, réceptionner les congés des locataires etc.)
- Les conditions de rémunération de l’agence (honoraires de gérance)
- Les modalités de la reddition de compte (compte rendu de gestion)
- L’autorisation de l’agence de recevoir des biens, sommes ou valeurs, à l’occasion de la gestion dont elle est chargée (autorisation d’encaisser les loyers, les charges locatives etc.)
La loi ne définissant pas les missions et pouvoirs d’un gestionnaire locatif, ceux-ci sont précisés dans le mandat. En règle générale le gestionnaire :
- Appelle les sommes dues par le locataire (loyers, charges locatives, dépôt de garantie)
- Encaisse ces sommes puis les reverse au propriétaire, déduction faite des honoraires de l’agence et des factures à payer au titre de la gestion du bien (travaux)
- Relance le locataire en cas d’impayés, suit les contentieux
- Procède à la régularisation des charges locatives
- Révise le montant des loyers en fonction des indices de référence
- Veille au respect par le locataire de ses obligations (bien assuré, entretiens obligatoires réalisés etc.)
- Sur demande du mandant, délivre au(x) locataire(s) congé
- Réceptionne les congés adressés par les locataires
- Réalise les états des lieux et les décomptes de sortie des locataires
- Suit les travaux pour lesquels le propriétaire l’a mandaté
Le gestionnaire peut être également amené à réaliser d’autres missions, suivant l’étendue du mandat qui lui a été confié. Il peut ainsi, suivant les services proposés en agence :
- Gérer les assurances éventuellement souscrites par le bailleur : loyers impayés, dégradations locatives, vacance locative, protection juridique du bailleur
- Payer les charges de copropriété (= appels de fonds trimestriels)
- Représenter le bailleur aux assemblées générales de copropriété
De façon générale, l’agence gestionnaire assume le rôle d’un véritable conseil pour le propriétaire dans le suivi de la relation locative (rappel des diagnostics obligatoires, des normes de décence, des travaux à réaliser, des évolutions législatives etc.).
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